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在本文中，您将简要了解澳大利亚分层管理的运作方式，并掌握一些有关分层管理的一般技巧。
关于地层管理的三大信息：
注意分层生活中可能出现的财务压力和意外费用。
要知道，糟糕的分层管理会使您面临虐待老人的风险。
了解自己的权利以及出现问题时可以采取的措施。
导言
作为年长的澳大利亚人，您是否正在考虑首次成为公寓业主？或者您是一位经验丰富的公寓住户。无论哪种情况，您都将成为有时令人困惑的分层管理世界中的一员。
虽然研究表明，大多数老年人更愿意住在房子里11，但目前澳大利亚住房市场的现实情况使公寓生活成为一种切实可行的选择，无论您是缩小规模还是首次购房。而且，这种集体居住方式正在兴起，到 2021 年，约有 10% 的澳大利亚人，即 250 多万人（包括老年人）将住在公寓里。2,3
公寓生活有许多潜在的好处，也有一些挑战。其中一个让很多人措手不及的因素是分层管理的影响，在某些情况下会造成重大问题。这一点对老年人尤为重要，因为他们的经济保障或灵活性可能较低，无法应对分层管理可能发生的情况。
您可能会发现分层管理根本不会带来任何问题，也可能会遇到财务压力甚至虐待行为。关键是要充分了解什么是分层管理，以及您在这种情况下享有哪些权利。
在本文中，您将简要了解澳大利亚分层管理的运作方式，并掌握一些有关分层管理的一般技巧。
什么是地层？
分层 "是财产法中的一个法律术语。根据分层社区协会4的规定，分层产权允许个人拥有部分房产（称为 "地块"，通常是公寓或联排别墅）的所有权，并通过一个法律实体（称为 "业主法团"）共同拥有剩余部分（称为 "共同财产"）的所有权。
新南威尔士州政府有一个很好的网页，解释了 分层安排中的关键作用.它与所有州和地区普遍相关。
根据 国债帮助热线业主委员会每年都会确定分层征税额，通常由每位业主按季度缴纳。
是什么让地层变得复杂？
澳大利亚著名的分层和社区产权专家 Cathy Sherry 教授说，分层产权自动将业主与邻居卷入复杂的法律和财务关系中，这就是为什么会出现复杂情况的原因。5 正如凯茜所解释的，成为分层方案下的业主意味着您自动地
分享集体所有的公共财产，如楼房门厅、车道和花园
成为法人管理机构或业主法团的成员
法规、私人制定的附则以及大量的州或地区立法都涵盖了这些内容。
您有法律义务为您的楼宇支付年度维护费，包括保险费。
分层产权会出什么问题？
2024 年，新南威尔士州住房政策最高机构 Shelter New South Wales 仔细研究了分层管理计划为何会对低收入家庭，尤其是老年人造成如此大的经济压力和住房不安全。6它发现了这些问题：
隐性收费和征收费用的意外上涨。虽然公寓楼比独立式房屋和老化房屋更容易维护，但它们仍然需要维护。游乐场、游泳池、健身房、电梯和地下停车场等公共设施的维护费用必须由公寓业主共同支付，无论他们是否使用这些设施。维修费可能会很昂贵，在某些情况下，业主被要求支付他们无力承担或意想不到的费用。
业主委员会的复杂决策。有些人认为参与大楼的行政程序非常困难。这可能是由于对分层和委员会程序缺乏经验、在委员会中信心不足、语言障碍或缺乏财务、计算或识字技能。
管理分层计划的不同专业团体之间存在利益冲突。 分层管理公司是独立的企业，签约负责处理地段所有者的事务，如 召开会议、收取和存入税款以及安排物业维修。7 分层管理公司不符合地段所有者利益的情况时有发生。
分层管理与虐待老人
正如新南威尔士避难所指出的那样，并非所有开发商或分层部门的企业都有不公平或不道德的行为。但有证据表明，一些房地产开发商和分层管理企业将利润置于居民福利之上。
其中一些问题引起了社会和媒体的极大关注，澳大利亚广播公司在 2024 年 9 月的一则 "Four Corners"报道就揭露了分层管理部门某些人的不道德行为。8
请注意，糟糕的分层管理可能会使您遭受虐待老人行为的侵害。如果您不熟悉分层程序，英语不好，或者对会计和管理不甚了解，您可能很容易意识不到您正在受到剥夺您权利的待遇。
虐待实例
小心
无故收费、未经授权的收费、分层账单未支付并影响到您（财务滥用）。
分层管理企业或业主法团中某人的恐吓行为--大喊大叫、排斥、造谣、威胁、辱骂（心理虐待）。
滥用权力--批准不必要的开支或昂贵的建筑工程，利用分层账户谋取私利（财务滥用）
隐瞒信息、施加压力迫使同意某些事情（心理或经济虐待）。
该怎么做
如果这些事情发生了，或者你怀疑它们正在发生，你不必忍气吞声。作为老年人和公寓住户，您有自己的权利，您可以采取一些措施来维护自己的权利。
例如，您可以
直接与当事人交谈，如果你觉得这样做安全和舒适的话--也许在交谈过程中有人陪着你
向业主委员会提出此事
寻求调解 -参见本文末尾的联系名单
向分层管理企业或所在州或地区的公平交易部门提出正式投诉
向律师或社区法律中心寻求法律建议。
准确记录所发生的事情、时间和相关人员。查看大楼的附则、业主协议或分层管理协议，以便了解申诉的理由，这可能会有所帮助。
解决未付分层征税的财务困境
分层征税是您必须支付的重要账单，不支付会带来严重后果。 美国广播公司 2023 年的一则新闻报道9将焦点对准了 因未支付分层征税债务而破产的数量不断上升。 报道指出，联邦法院的数据显示，在全澳所有被迫破产的案件中，有 10% 是因分层征税债务而导致的。
新南威尔士避难所还指出，低收入和/或固定收入的人--其中包括许多老年人--特别容易受到巨额或意外分层征税的影响。
如果您收到有关未支付分层征税的法院文件或要求函，请 拨打 全国债务帮助热线 1800 007 007 寻求独立的财务建议。您还可以 查看帮助热线网站 获取非常有用的建议，尽管只是一般建议。
有用的信息链接
如果您想了解有关分层居住的更多信息，请访问您所在州或领地政府的网站：
新南威尔士州：新南威尔士公平贸易》，'新南威尔士公平贸易层'
北部地区：北部省消费者事务，'与法人团体打交道'
昆士兰州：昆士兰州：公平交易办公室，'法人团体和社区管理'
南澳大利亚州：消费者和商业服务，'分层标题'
塔斯马尼亚：塔斯马尼亚州土地局分层产权信息和常见问题
维多利亚州：维多利亚州消费者事务局业主公司"和 "费用费用 - 业主立案法团'
生活在分层 新南威尔士州政府公平贸易部的这一网页提供了有关分层管理的出色概述，与澳大利亚各地的情况大致相同。例如，它建议准业主在购买分层物业前应
阅读附则，检查社区规则是否符合您的生活方式
做好地层报告和建筑检查报告。
维多利亚州政府的 "购买公寓或单元--核对表"在任何州或地区也普遍有帮助。
了解有关调解的更多信息
澳大利亚首都地区： 澳大利亚首都地区民事和行政法庭(ACAT)
新南威尔士州： 公平交易
北领地： 社区司法中心
昆士兰州： 昆士兰州政府争议解决服务
南澳大利亚州： 社区调解服务
塔斯马尼亚州： 消费者、建筑和职业服务
维多利亚州 维多利亚州消费者事务
西澳大利亚州： 公民咨询局
作者：Cathy Callaghan
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Cathy 在新南威尔士州倡导更好、更公平的住房政策。
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